2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析 精细化运营或将推动行业洗牌
2019-02-24 14:16

  2018年,长租公寓行业跌宕起伏,风波不断。从推高租金到甲醛超标,再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务,长租公寓走到了至暗时刻。2019年长租公寓或迎来“分水岭”。

  “长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

  自从2017年7月26日,住建部放出了“租售同权”的大利好后,一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策,政策利好背景下长租公寓野蛮生长。

  日前,蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租,涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。

  交易完成后,蛋壳公寓管理房间数量接近40万间,业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业,此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案,受到广泛关注。

  2016年6月,国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下,各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计,包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内,已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。

  不过,从2018年下半年开始,长租公寓有所降温,行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。

  流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军,流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势,而伴随着房价太高,越来越多年轻人加入租房群体,租赁市场需求规模大,供应规模还在起步阶段,发展前景广阔。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。

  均衡状态下,我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿;长租公寓需求大约1000万间,到2020年长租公寓潜在营业收入近2200亿元,总体净利润规模在250亿元左右。在如此大的市场容量下,未来长租公寓是房地产行业中的一片蓝海,具有广阔的发展空间。

  2018年,共享单车、长租公寓等成为全年消费投诉“重灾区”。伴随长租公寓市场快速发展,上海市全年共受理该类投诉3167件,同比增长2.2倍。

  2019年1月15日,合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”遭上交所中止。业内人士指出,借道“长租公寓”进行融资今后将不再那么容易。

  报告分析认为,目前长租公寓虽受政策扶持,但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领域。一方面,长租公寓会占用企业大量的资金沉淀,对企业的财务能力有一定要求,另一方面,长租公寓要做出利润,十分考验企业的长期运营能力。整体来看,目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段,未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。

  2018年是长租公寓动荡、变革的一年。长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、甲醛门、租金被滥用等问题只是表象问题,更深层次的问题是“资金错配”。

  报告分析,长租公寓行业需要大规模投入,且投资回报周期漫长,投资回报率低。但是,国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金,这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租,扩大规模,缩短装修空置期,算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

  前瞻产业研究院认为,在国家“租购并举”的政策下,长租公寓在快速发展的同时,需要尽快找到融资平台,合理合法地利用融资资金。还需要尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制,引导长租公寓健康可持续发展。

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